De brandverzekering is in de eerste plaats een zaakschadeverzekering. Ze vergoedt de schade aan je gebouw en eventueel de inhoud.
Daarnaast dekt ze ook je burgerlijke aansprakelijkheid tegenover anderen.
Elke eigenaar zou een brandverzekering kunnen afsluiten voor zijn eigen appartement en de syndicus, voor rekening van de VME, zou dat kunnen doen voor de gemene delen.
Omdat dit zowel voor de berekening van de dekking als bij de afhandeling van schadegevallen heel wat praktische problemen zou opleveren voorziet de basisakte van elke mede-eigendom in de verplichting om voor het gebouw één brandpolis af te sluiten.
Daarom heet dit type verzekering de collectieve polis brandverzekering of nog de blokpolis.
Ze dekt alle privatieve én alle gemene delen in één geheel. De VME is de verzekeringsnemer.
Met één speciaal kenmerk : De verzekerde zijn alle eigenaars samen terwijl ze onder elkaar derden blijven.
De blokpolis is op zich paradoxaal ; Omdat een VME een jurische structuur is voor het beheer van de gemene delen ALLEEN houdt ze zich niet met privatieve zaken bezig terwijl de collectieve brandpolis zowel de gemeenschappelijke als de privatieve zaken verzekert.
Herstel van schade komt meestal neer op vernieuwing. Dus aan nieuwprijs.
De eigenaar heeft er dus baat bij zich te verzekeren in nieuwwaarde.
Voor de evaluatie van die waarde heeft elke verzekeringsmaatschappij methodes (evaluatieroosters) ontwikkeld.
Om niet jaarlijks opnieuw de nieuwwaarde te moeten evalueren wordt de verzekerde waarde elke jaarvervaldag aangepast aan de evolutie van de ABEX-index. Deze index volgt de evolutie van de kosten voor het bouwen van een woning.
Bij een blokpolis (flatgebouw) wordt de bouwwaarde berekend van alle appartementen samen, de eventuele bergingen, parkings en garages én de gemene delen (trappen, gangen, daken, liften,...)
Normaal kan de inhoud opgenomen worden in de brandpolis.
Voor een blokpolis is dat moeilijk omdat de waarde van de inhoud varieert van appartement naar appartement. Omdat dit ook een privatieve materie betreft kunnen er eigenaars zijn die op dergelijke collectieve polis niet wensen in te gaan.
Mits voldaan wordt aan bepaalde voorwaarden (alarm / bewoning) kan inboedel ook tegen diefstal verzekerd worden. Dure zaken of kunstwerken worden afzonderlijk opgesomd.
Een globale dekking verzekert een gemiddeld afwerkingsniveau. Als een eigenaar de keuken of badkamer op een duurder niveau afwerkt dan bestaat er een kans op onderverzekering en dus een verminderde vergoeding bij een schadegeval.
Om dit op te vangen kan een clausule "onroerende verfraaiing" worden toegevoegd. Om praktische redenen - oa verdeling van de premie - wordt dit toegevoegd aan de polis inboedel.
Het OBW art 1732, 1733 en 1735 creëert een huurderaansprakelijkheid:
Art. 1732 B.W. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen of verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.
Art. 1733 B.W. Hij is aansprakelijk voor brand , tenzij hij bewijst dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan.
Art. 1735 B.W. De huurder is aansprakelijk voor beschadigingen en verliezen die ontstaan door toedoen van zijn huisgenoten of zijn onderhuurders.
Omwille van het wettelijk vermoeden van aansprakelijkehid is de huurder in beginsel aansprakelijk voor een brand en haar gevolgen.
Is de huurder van mening dat hij NIET aansprakelijk is, dan dient hij dat te bewijzen ; Dat hem geen schuld treft vooor de schade.
Een brandverzekering voor de huurder is dus een aansprakelijkheidsverzekering.
Dit impliceert dat de huurder opdraait voor de kosten in werkelijke waarde. Werkelijke waarde is de nieuwwaarde verminderd met de slijtage.
Hierdoor volstaat het de huurder zich laat verzekeren voor de werkelijke waarde en niet voor nieuwwaarde.
Daarenboven moet hij zich enkel laten verzekeren voor de waarde van hetgeen hij gehuurd heeft, het gebouw en mogelijks (een deel van) de inboedel. Zo niet zou de huurder van een appartement een verzekering moeten nemen om het ganse gebouw te verzekeren.
In een flatgebouw is de VME de verzekeringsnemer. De individuele eigenaars zijn dan de verzekerden.
De individuele eigenaars:
indien fysieke personen : naakte eigenaars en vruchtgebruikers evenals de personen die bij hen inwonen (oa de kinderen)
indien een rechtspersoon : de lasthebbers en de vennoten in de uitoefening van hun functie
Bij een verzekerde waarde bepaald op basis van een evaluatieroorster of door een erkend schatter zal de polis voorzien in de afschaffing van de toepassing van de evenredigheidsregel.
Bij een schadegeval vergoedt de maatschappij dan de reële schade, zelfs als deze hoger zou zijn dan de verzekerde waarde.
Zo niet kan de evenredigheidsregel worden toegepast. De schade wordt dan vergoed in dezelfde verhouding als "de effectief verzekerde waarde tov de te verzekeren waarde".
Als de eigenaar én de huurder verzekerd zijn voor hetzelfde (de ene in nieuwwaarde en de andere in werkelijke waarde) zou je kunnen stellen dat het gebouw dubbel verzekerd is.
Om zekerheid te hebben inzake dekking bij opeenvolgende huurders, of omdat de huurder familiale banden heeft met de eigenaar kan de brandpolis van de eigenaar voorzien in een "afstand van verhaal tegenover huurders (en gebruikers).
Let wel dat afstand van verhaal tegenover huurders niet betekent dat je als huurder een mede-verzekerde bent in de polis.
De familiale verzekering dekt de burgerlijke aansprakelijkheid van de gebouwen die eigendom zijn van de verzekerde.
Als een schadegeval (typisch waterschade) ook schade veroorzaakt aan een derde (ondergelegen appartement) dan kan de brandverzekeraar deze schade in BA verhalen op de familiale polis van de schade-veroorzaker.
De brandpolis zal de eigen schade dekken, de familiale het "verhaal van derden".
De verzekerde heeft de verplichting de kans op een schadegeval zo klein mogelijk te houden.
Dit houdt een onderhoudsplicht in. Bijvoorbeeld :
Daken die slijtage vertonen preventief vernieuwen.
Soepel voegwerk aan bad en douche regelmatig nazien en zo nodig vernieuwen.
Waterleidingen waarvan vermoed wordt dat ze verroest zijn tijdig vernieuwen.
Daarnaast heeft de verzekerde de plicht om de schade bij een sinister zo klein mogelijk te houden.
Onmiddellijk handelen bij lekkage ; kraan dichtdraaien, water opdweilen,...
Zo snel als mogelijk het euvel aan de syndicus melden zodat hij het in de kortst mogelijke tijd aan de verzekeraar kan doorgeven.
Bewijs van de schade behouden : foto's, kapotte zaken bijhouden,...
De syndicus is de contactpersoon tussen de verzekeringsmakelaar en de VME, als onderschrijver van de polis. De syndicus zal het schadedossier dus aan de makelaar overmaken.
Vooraleer de schade kan afgehandeld worden dient eerst de oorzaak te worden weggenomen.
Is de oorzaak privatief, dan moet betrokken eigenaar het nodige doen.
Is de oorzaak gemeenschappelijk, dan is dit de taak van de syndicus.
Daarna is het aan de makelaar om de schade af te handelen ; Met de eigenaar(s) voor wat de privatieve schade betreft en met de syndicus voor de gemeenschappelijke schade.
Hier loopt het vaak fout. Algemeen wordt verwacht dat de syndicus "alles" zal doen ; het probleem oplossen (de oorzaak wegnemen) én de schade afhandelen, zowel de privatieve als de gemeenschappelijke.
Bij schade in een huis zal de makelaar de verzekerde bijstaan in de oplossing van de oorzaak en in de afhandeling van de schade. Maar bij appartementen staat er tussen de eigenaar(s) en de makelaar "een muur" : de syndicus.
De makelaar verkiest enkel via de syndicus te werken - hij is tot slot de onderschrijver van de polis - en de eigenaar verkiest ook via de syndicus te werken. Hij kent de makelaar immers meestal niet, maar wel de syndicus.
De "muur" is dan weg. De syndicus zal met de pet "makelaar" op de eigenaar bijstaan in de oplossing van de oorzaak en de afhandeling van de schade.
De eigenaar meent dan wel de syndicus te zien, maar hij ziet in wezen de makelaar.
Slaagt de syndicus-makelaar niet in zijn bijstand bij het wegwerken van de oorzaak en/of slaagt hij er niet in een vergoeding te bekomen die de betrokken eigenaar wenst, dan straalt dat niet op de makelaar maar op de syndicus.
Maw moet je als makelaar én syndicus trachten dubbel zo goed te zijn. En vooral voldoende en goed over dit dubbelspel communiceren !